Pour une maison, le diagnostic énergétique désigne le plus souvent le DPE, le diagnostic de performance énergétique, qui attribue une étiquette de A à G. L’audit énergétique va plus loin : il propose des scénarios de travaux et devient obligatoire à la vente des maisons classées E, F ou G.
Sans projet de vente ni de location, aucun bilan n’est imposé. Pour une maison que vous comptez rénover, l’audit reste pourtant le document le plus utile, parce qu’il chiffre les étapes et les aides mobilisables.
DPE, audit, étude thermique : trois bilans différents
Le DPE décrit l’état du logement et le classe sur une échelle de A à G. Il est réalisé par un diagnostiqueur certifié et indépendant, et ses recommandations de travaux restent indicatives.
L’audit énergétique s’appuie sur une visite sur site et débouche sur au moins deux scénarios de travaux, avec le montant estimé et les principales aides. Pour une maison individuelle, il peut être confié à un diagnostiqueur certifié formé à l’audit, à un bureau d’études qualifié ou à une entreprise RGE « offre globale ».
L’étude thermique relève d’un autre registre : un bureau d’études calcule sur mesure le comportement du bâtiment, par exemple pour un projet d’extension ou de construction.
| Bilan | Ce qu’il produit | Obligation | Validité |
|---|---|---|---|
| DPE | Étiquette de A à G | Vente et location | 10 ans |
| Audit énergétique | Au moins deux scénarios de travaux | Vente des maisons classées E, F ou G | 5 ans |
| Étude thermique | Calcul sur mesure du bâtiment | Aucune citée par les textes sur la vente et la location | Selon le projet |
Le prix des deux premiers n’est pas réglementé : il varie d’un professionnel à l’autre, comme détaillé plus bas.
DPE obligatoire pour une maison : vente et location
Le DPE doit être fourni dès qu’une maison est vendue ou louée. Il doit dater de moins de 10 ans à la promesse de vente ou à l’acte authentique, et à la signature du bail.
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 : il faut en refaire un. Ceux établis depuis le 1er juillet 2021 restent valables 10 ans.
Pour une annonce, l’étiquette doit y figurer, et les logements classés F ou G portent la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Un DPE sans numéro d’identification de l’Ademe n’est pas valable, ce qui se vérifie sur le document.
Cette étiquette figure dans l’annonce et accompagne la négociation, au même titre que les freins à la vente d’une maison décrits pour une maison invendue.
Sans projet de vente ou de location, vous n’avez rien à déclencher. Un propriétaire occupant peut malgré tout commander un DPE pour connaître la classe de sa maison avant des travaux.
Audit énergétique à la vente : calendrier selon la classe
Lors de la vente d’une maison, l’audit s’ajoute au DPE. Son calendrier suit la classe du logement.
- Classes F et G : obligatoire pour les ventes depuis le 1er avril 2023.
- Classe E : obligatoire depuis le 1er janvier 2025.
- Classe D : obligatoire à partir du 1er janvier 2034.
L’audit est valable 5 ans. Il comprend au moins deux scénarios de travaux, dont un parcours en une seule étape, qui visent au minimum la classe B après travaux, sauf exceptions. Pour chaque étape, il indique la classe atteinte, les économies attendues, le montant estimé et les aides mobilisables.
L’auditeur doit se rendre sur place et ne peut pas sous-traiter l’audit. Le vendeur n’est pas tenu de réaliser les travaux proposés, mais l’acquéreur lit ces scénarios et peut s’en servir pour discuter le prix.
Côté location, une autre échéance existe : il est interdit de louer un logement classé G depuis le 1er janvier 2025, puis F à partir de 2028 et E à partir de 2034.
Visite du diagnostiqueur : déroulé et documents à préparer
Le diagnostiqueur parcourt la maison pièce par pièce et relève ce qui détermine la consommation : isolation des murs, des combles et du plancher bas, menuiseries, système de chauffage, production d’eau chaude, ventilation et surfaces. Il mesure, photographie et note les équipements.
Préparez les documents qui prouvent ce qui n’est pas visible : factures de travaux d’isolation ou de remplacement de chaudière, notices des équipements, plans de la maison.
Lors de la visite, il regarde aussi l’état général du bâti. Un défaut comme le diagnostic d’humidité d’un mur ne remplace pas ce passage, mais il explique parfois une isolation dégradée ou une ventilation insuffisante.
Vérifiez que le professionnel est certifié et assuré : faire appel à un diagnostiqueur non certifié expose à une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en cas de récidive. Il doit enfin transmettre le DPE à l’Ademe, qui délivre un numéro à 13 chiffres.
Lire l’étiquette énergétique de A à G
L’étiquette repose sur deux mesures : la consommation d’énergie primaire, en kWh par m² et par an, et les émissions de gaz à effet de serre, en kg de CO₂ par m² et par an. Un logement doit respecter le seuil des deux pour obtenir une classe donnée.
La plus mauvaise des deux mesures fixe donc la classe finale. Une maison peut donc descendre d’une classe à cause de ses émissions, même quand sa consommation seule la placerait mieux.
Les classes F et G forment ce qu’on appelle les passoires thermiques, cible prioritaire de la rénovation. Pour la classe F, le ministère donne l’exemple d’un seuil de 271 kWh d’énergie primaire et 52 kg de CO₂ par m² et par an.
Depuis le 1er juillet 2024, les logements de 40 m² ou moins relèvent de seuils adaptés. Les propriétaires concernés peuvent obtenir de l’Ademe une attestation qui remplace l’étiquette initiale.
Prix d’un diagnostic énergétique pour une maison
Ni le prix du DPE ni celui de l’audit ne sont réglementés : chaque professionnel fixe son tarif. L’audit coûte nettement plus cher que le DPE, puisqu’il demande une analyse détaillée et la construction de scénarios de travaux.
Le tarif varie surtout avec la surface de la maison, sa région et la complexité du bâti. Commander le DPE avec d’autres diagnostics lors d’une vente permet parfois de négocier un tarif global.
Demandez au moins deux devis et comparez ce qu’ils incluent : visite sur place, rapport, transmission à l’Ademe. Un audit lié à un projet de rénovation accompagnée peut ouvrir droit à une aide, à vérifier auprès de France Rénov’ avant de signer.
Quel bilan énergétique choisir selon votre projet
- Vendre : le DPE est obligatoire, et l’audit s’ajoute si la maison est classée E, F ou G.
- Louer : le DPE suffit, mais la classe détermine si la location reste autorisée dans le temps.
- Rénover : l’audit chiffre les étapes de travaux et les aides, même sans vente.
- Agrandir ou surélever : une étude thermique de bureau d’études complète le dossier.
Un projet d’agrandissement change la performance de toute la maison. Avant de vous lancer, mesurez le coût d’une surélévation de toiture et faites recalculer la classe une fois les travaux terminés.
Le diagnostiqueur se choisit dans l’annuaire officiel des professionnels certifiés, indiqué sur le site du ministère de la Transition écologique. Gardez le rapport et son numéro Ademe : ils valent 10 ans pour un DPE et 5 ans pour un audit.
